13 novembre 2023

La Cour de Cassation a confirmé à nouveau dans son arrêt du 13 octobre 2023 (AR C.23.0108.F) que la demande de renouvellement d’un bail commercial moyennant un loyer dérisoire ne satisfait pas à la prescription de l’article 14 de la Loi sur des Baux Commerciaux. Une telle demande est nulle.

Voir également Cass. 29 avril 2016, AR C.15.0347/F.

Cliquez ici pour lire l'arrêt de la Cour de Cassation.

9 MAI 2021

Le 30 avril 2021, le Service Public Fédéral Finances a mis place une réduction d’impôt en cas de renonciation au loyer. En effet, les bailleurs qui renoncent au loyer des mois de mars, avril et/ou mai 2021 pour des locataires qui ont été obligés de fermer leur entreprise en raison des mesures corona, ont droit à une réduction d'impôt de 30% pour le loyer annulé.

Toutefois, il y a une série de conditions et de limites :

• Maximum de 5.000,00 € par mois et par bail avec un maximum de 45.000,00 € par bailleur ;
• le bailleur doit renoncer au loyer de manière définitive et volontaire ;
• le locataire doit être un travailleur indépendant qui :
  • soit exerce une activité professionnelle d’indépendant en tant qu'activité principale ;
  • soit peut être considéré comme une petite entreprise ou une petite association ;
• la renonciation doit être consignée dans un accord écrit conclu entre le locataire et le bailleur.
• Le contrat-type d’accord de renonciation au loyer se trouve sur le site du SPF Finances à l’adresse suivante : https://finances.belgium.be/sites/default/files/downloads/modelovereenkomst-kwijtschelding-huur-fr.pdf
• cet accord écrit doit être envoyé au plus tard le 15 juillet 2021 à l’administration fiscale.

Si les conditions sont remplies, le bailleur peut demander la réduction d'impôt pour l'exercice d’imposition concerné dans sa déclaration.

9 MAI 2021

La Cour d’Appel de Mons annule une taxe établie sur le fondement d’un règlement-taxe adopté par la ville de La Louvière et visant les surfaces commerciales nettes de plus de 400 m².

En effet, ce règlement-taxe viole le principe d’égalité et de non-discrimination. La commune ayant mal justifié la limite du champ d’application de son règlement à certains acteurs économiques tels que définis dans le règlement-taxe.

4 JANVIER 2021

CHAPITRE 23. — Sursis temporaire en faveur des entreprises relevant de l’arrêté ministériel du 1er novembre 2020 modifiant l’arrêté ministériel du 28 octobre 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID−19 des mesures d’exécution et autres mesures

La Loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID−19 renouvèle les mesures issues de l’arrêté royal n°15du 24 avril 2020 relatif au sursis temporaire.

Un nouveau sursis général est octroyé aux entreprises touchées par la pandémie de Covid-19 de manière à ce que les entreprises visées soient protégées temporairement du 24 décembre 2020 au 31 janvier 2021 contre : 

• les saisies conservatoires ou exécutoires sur les biens de l’entreprise (à l’exception des saisies sur les biens immobiliers qui sont autorisées)
• la faillite sur citation
• la dissolution judiciaire
• la résolution unilatéralement ou par voie judiciaire de contrats (conclus avant le 24 décembre 2020) en raison d'un défaut de paiement d'une dette d'argent exigible sous le contrat
• les voies d'exécution forcée 

Les seules entreprises visées sont celles:

(a) qui entrent dans le champ d’application du Livre XX du CDE

(b) qui font l’objet de mesures de fermeture

(c) dont la continuité est menacée par la pandémie de Covid-19 et ses suites

(d) et qui n’étaient pas en état de cessation de paiement à la date du 18 mars 2020

Le régime vaut pour toutes les dettes de l’entreprise. Les délais de paiement qui sont repris dans un plan de réorganisation homologué avant ou après le 24 décembre 2020 sont prolongés pour la durée du sursis ayant pour conséquence que délai pour l’exécution du plan de réorganisation est prolongée.

En cas d’abus, le Président du Tribunal de l’entreprise peut décider sur citation qu’une entreprise n’entre pas dans le champ d’application du sursis ou de lever en tout ou partie le sursis.

Cette disposition ne déroge pas à l’obligation de paiement des dettes exigibles, ni aux sanctions contractuelles de droit commun telles que, entre autres, l’exception d’inexécution, la compensation et le droit de rétention.

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28 DECEMBRE 2020

À moins de considérer que le Code de droit économique se base sur une définition autonome (et non précisée…) de la notion de suretés réelles, il résulte nécessairement de la définition du Code civil que la créance du bailleur est bien garantie par une sûreté réelle.

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10 NOVEMBRE 2020

Note concernant les pratiques du marché et la jurisprudence en Belgique en matière de paiement des loyers durant la fermeture obligatoire suite au Covid-19.

LOYERS COMMERCIAUX et COVID-19

5 MAI 2020

Les lignes directrices pour un redémarrage du commerce.

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30 AVRIL 2020

1.

L’Arrêté royal octroie un sursis général aux entreprises touchées par la pandémie de Covid-19 de manière à ce que les entreprises visées soient protégées temporairement (du 24 avril 2020 au 17 mai 2020 inclus) contre : 

• les saisies conservatoires ou exécutoires sur les biens de l’entreprise (à l’exception des saisies sur les biens immobiliers qui sont autorisées)
• la faillite sur citation
• le transfert forcé sous autorité de justice
• la dissolution judiciaire
• la résolution unilatéralement ou par voie judiciaire de contrats (signés avant le 24 avril 2020) en raison de non-paiement d’une dette due et exigible pendant le sursis
• Les voies d'exécution forcée

Les seules entreprises visées sont celles

     (a) qui entrent dans le champ d’application du Livre XX du CDE

     (b) dont la continuité est menacée par la pandémie de Covid-19 et ses suites

     (c) et qui n’étaient pas en état de cessation de paiement à la date du 18 mars 2020

Il sera donc plus difficile pour les entreprises « essentielles » de démontrer qu’elles bénéficient du sursis octroyé par l’Arrêté royal.

12 AVRIL 2020

Pourquoi il n’y a pas aujourd’hui de suspension automatique des obligations des parties dans les baux commerciaux ?

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31 décembre 2019

Dans son jugement du 20 décembre 2019 le Tribunal de l'entreprise d'Anvers a jugé, dans le cadre d’une procédure en réorganisation judiciaire, que les créanciers bénéficiant d’un privilège spécial, in casu le privilège d'un bailleur non-payé (art. 20,1° Hyp.W.), doivent être considérés comme créanciers sursitaires extraordinaires.

Le Tribunal a confirmé sa jurisprudence du 1er mars 2019.

Depuis l'entrée en vigueur du Livre XX CDE, la définition de créances sursitaires extraordinaires n'est plus "les créances sursitaires garanties par un privilège spécial ou une hypothèque et les créances des créanciers-propriétaires", mais bien, "les créances sursitaires garanties, au moment de l'ouverture de la réorganisation judiciaire, par une sûreté réelle et les créances des créanciers-propriétaires".

Le Tribunal entend mettre fin à l'incertitude engendrée par cette modification en indiquant que les créances bénéficiant d’un privilège spécial gardent leur statut de créances sursitaires extraordinaires sous le Livre XX CDE. Toutefois, il reste à savoir si cette décision du Tribunal de l'entreprise d’Anvers passera le contrôle de la Cour de Cassation.

Cliquez ici pour lire le jugement du 20 décembre 2019 du Tribunal de l'entreprise d'Anvers.